在新的时代背景下，作为经济发展主要载体的产业园区，迎来了如火如荼的发展机遇，也面临着强大的挑战，向更高水平、更高目标转型升级。传统的产业园区依靠“地产+重资金”的模式，为企业提供基础的办公场地和设施；但是随着国家产业结构的转型、优化升级，产业链上下游企业及市场对产业园区的要求，不再停留在原有的基础设施和服务上，进一步演变成“产业+服务+运营”的模式，形成产业集群效应，资本投资机制和运营服务机制，促使产业园区的健康、稳定发展。因此，首先认清园区发展方向和趋势是做好园区长远发展规划必不可少的一环。
一、产业园区的发展趋势特征
（一）产业园区向综合新城发展
产业园区对城市和区域经济发展的积极作用，极大地促进了产业园区总数的增长和单体规模的扩张。伴随扩张，产业园区涉及的人员和居民不断增加，社会管理任务和压力也随之增强，这让“管委会”模式受到极大挑战。随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，产业园区由单纯产业区向综合新城发展的趋势已得到广泛认可。
（二）产业园区的整合优化
在发展初期，经济开发区、工业区的发展效益要明显高于高新园区。这一差异化导致绝大多数园区都向着高效益的模式发展，导致园区之间的功能趋同，进而引发激烈的同质化竞争，具体表现为各园区互相争夺市场、资源、投资、项目及压低土地价格等现象。时至今日，产业园区整合优化已成为促进开发区改革和创新发展的重要手段。
（三）产业园区的数字化转型
园区对数字化转型的需求主要来源于四个方面，首先，数字化极高的提升了园区运营效率，例如产业大脑，可以一键梳理全市的产业信息等功能都是人脑远远无法企及的；第二，园区行业的勾地难度与日俱增，数字化转型正处于“风口”，借此机会或许可以找到新的商业模式、完成转型；第三，在“新基建”的大背景下，政府势必会加大对数字化园区的投入，会产生更多机会；第四，现有的园区信息化设备、技术平台等，已经难以满足企业研发办公的需求，亟需更新换代。在以数字化技术和信息为重要生产要素的时代趋势下，对企业、产业、园区而言，以数字化驱动转型升级都是必然趋势。
（四）产业园区的品牌化
随着发展层次和发展水平不断提高，产业园区愈加重视品牌建设。园区品牌作为一个园区区别于其他园区的标志，代表了园区内企业的一种潜在竞争力与获利能力，作为一种溢价增值的手段，园区品牌经营必将成为新一轮区域经济竞争的重点。培育、优化、提升园区的品牌内涵和价值，不仅可以激发园区的产业集聚力和核心竞争力，还可以加深企业对园区的认知度，增强园区的发展活力，同时，作为一种无形资产，园区品牌也将与企业品牌、产业品牌、城市品牌形成有效互动。走品牌化道路，也是未来产业园区发展的主要趋势之一。
二、产业园区的挑战和机遇
（一）产业重新洗牌
从产业角度讲，受疫情影响，大部分产业面临重新洗牌。因为订单锐减、资金短缺、市场需求变化导致企业倒闭破产不在少数，尚有生机的企业也在纷纷谋求转型升级。同时在疫情的倒逼下，数字化、智能化、互联网、物联网、在线服务、智能机器人等领域迎来了新的发展机遇，特别是近期国家提出加强“新基建”的建设并明确了“新基建”的范围，全国掀起了一片“新基建”热潮，传统基建开始进行“数字化”与“智能化”的升级。这些新兴领域的发展会带动新一轮的发展和增长，这种数字化、智能化的产业是未来园区运营商应该着力关注不容忽视的领域。
（二）产业链的发展思维将得到进一步强化
今年各地在推进复工复产的过程中，出现了一个比较明显的问题，那就是由于当地产业链集聚度不高，由于缺乏产业链中的某一环节，导致企业不能正常的复工复产，以湖北某地服装产业为例，在复工过程中，由于上游原材料供应不足，波及整个产业链上下游的发展。因此，未来地区产业的发展，一味奉行“招大引强”的招商引资策略是行不通的，必须推进产业集聚式发展，才是正确的选择。
（三）数字化运营将是大势所趋
此次疫情对园区运营商线下招商能力和运营能力是一种新的挑战。如今，各大地区的政府领导和招商人员都纷纷走向前台，开启了直播招商、线上招商的节奏。传统运营方式在疫情的冲击下都开启了线上的资产管理能力、数字化的能力的建设，传统园区运营商的产业组织、产业招商、产业服务都不断向互联网业务模式转移。从长远来看，全社会的线上服务需求、数字化转型需求的不断增长将成为必然发展趋势，特别是加强下沉应用的建设。
三、产业园区运营的创新之举
（一）产业园区盈利模式创新
在盈利模式创新方面，产业园区正在从过去主要依靠土地开发、房地产销售盈利模式转型升级为“房地产销售+持有物业租赁+产业服务+产业投资”平衡型盈利模式。在2020年初的新冠疫情中，张江高科、中电光谷等受到的波及和影响也较小，即使是在园区租售收入下降的同时，依然可以依靠产业服务、产业投资业务稳住利润基本盘。
追随着产业园区头部上市企业创新升级的步伐，多家产业园区在2020年规划的新战略方向中提出从重资产向轻重并举或轻资产转型。例如鸿坤产业集团提出2020年将重点推进1:1战略，即未来50%的收入来自于传统租金收入，50%来自于租金之外的其他收入，寻求具有长期可持续性的盈利模式;联东集团提出未来将基于“跟随产业转移趋势执行轻重并举”的战略方向，以“物业租售+增值服务+税收减免”为主要盈利模式，在未来5年内转变为一个服务收入超过园区租售收入的纯服务公司。
（二）产业园区融资模式创新
在融资模式方面，产业园区融资模式日益多样化，2020年，越来越多的产业园区运营主体以“资产管理”为核心关注点，借助中国资本市场注册制、科创板、REITs等东风，采用升级版的资本运作模式，打通园区资产的“融-投-管-退”全周期通道。过去产业园区开发建设更多依靠政府财政融资，然而近年来，产业园区融资渠道与方式更加多样化，由过去单一的政府财政融资模式转变为政府型投融资模式与多样化市场化投融资模式并存，包括政府基金、产业投资基金、发行企业债、资产证券化、园区公司上市等多种新型融资途径。
此外，2020年亦有许多园区投资运营方与产业巨头跨界联合成立产业基金，促进产业投资的发展，扩大公司资产规模。例如，东湖高新与光大资本投资有限公司、光大浸辉投资管理(上海)有限公司共同出资设立总规模达24亿元的东湖光大产业投资基金，通过投资节能环保、新兴信息产业、生物医药产业、新能源、集成 电路、高端装备制造业和新材料等领域内的优质企业壮大企业产业投资业务。万科联合比亚迪设立基金，募集规模为11.01亿元，通过投资科技、物流等领域以提升其在物流地产领域的竞争力，同时将加速推进其“城乡建设及生活服务商”的建设。
（三）产业园区招商运营创新
在招商运营服务方面，多家产业园区结合自身资源禀赋创新发展飞地招商模式、产教融合运营服务模式，基于园区主导产业的发展需求、企业的个性化需求，更有针对性地提供招商运营服务。传统的坐地招商、政策招商、基础物业服务等已经无法满足企业的需求，也无法增加产业园区的吸引力。由于每个产业园区自身的资源禀赋、企业需求存在差异，要求园区的招商运营团队更加关注园区主导产业的发展需求、企业的个性化需求，更有针对性地提供招商运营服务。例如，南京江北新区为了解决集成电路产业人才紧缺的问题，联合企业、高校共同成立中国首家芯片大学——南京集成电路大学，采用政产学研用深化产教融合、多方协作的方式，围绕从理论学习向创新实践过渡的关键环节，全面升级集成电路人才培养，打造衔接高校和企业、推进产教融合的开放平台，支撑南京集成电路地标产业和江北新区芯片之城的人才需求，打造人才高地。
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