广州市城市更新“1+1+N”政策体系解读

指引细化落实《实施意见》关于片区策划方案编制和报批方面的有关内容，包括片区策划方案的编制要求、申报和审批流程、审查要点等。主要创新点有：

1.鼓励提升编制水准。鼓励邀请院士、大师团队以及国内外名家大师参与片区策划编制工作，提高策划编制水平。

2.优化地价评估机制。对融资地块开展楼面地价评估，以五家以上（含五家）评估机构评估结果（去掉最高价和最低价，取平均值）确定融资楼面地价。

3.优化方案编制审核流程。片区策划方案加强与国土空间规划（城规和土规）对接，片区策划方案和详细规划调整方案实行两个方案同步编制、同步审核。其中，片区策划方案提交市住建部门组织联合审查，详细规划调整方案提交市规划部门按程序组织审核，以“套开会议”或同步审议的形式审定两个方案。

4.体现九项重点工作统筹。片策方案需编制九项重点工作专篇，并通过“多规合一”平台征询九项重点工作主管部门意见，联审阶段由城市更新工作领导小组成员单位及专家联合审查，强调统筹产业、公建配套、交通基础设施、历史文化传承和保护、住房保障等建设内容。

指引主要规范城中村全面改造中为区域服务的大型市政配套设施及公共服务设施等公益性专项建设成本核算方式，科学测算项目改造成本。具体内容包括：

1.适用范围。适用于本市行政区域内城中村全面改造片区策划方案、项目实施方案阶段成本估算的编制和审核，配套《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号）使用。

2.编制和审核程序。城中村全面改造大型市政设施及公共服务设施专项评估作为城市更新项目片区策划方案的专章，同步编制、同步报审。

3.规范成本计算。编制《广州市城中村全面改造大型市政配套设施专项评估成本估算编制指引一览表》《广州市城中村全面改造公共服务设施专项评估成本估算编制指引一览表》，明确可计入成本的设施项目及其建设规模、内容和标准，以保障项目收益的公平合理。

指引细化落实《实施意见》关于老旧小区小微改造项目全流程方面的有关内容。主要创新点有：

1.成片连片推进项目改造。以街区为单位，按“一区一策”原则分类打造（此“区”定义为片区），打造十五分钟生活圈，结合环境整治、公共服务设施、文化保护与传承、业态提升等进行全要素提升。

2.建立改造资金多方合理共担机制。按照“美好生活共同缔造”的目标，老旧小区小微改造提倡建立政府、社会、居民改造资金合理共担机制，鼓励社区资本参与老旧小区改造。

3.建立健全一次改造、长效保持的管理机制。充分发挥街道党组织和办事处的属地管理职能，加强基层组织建设，指导业主委员会或业主自我管理组织和物业服务企业，加强改造后的管理与服务，实现老旧小区的长效管理。

指引主要为进一步发挥专家在城市更新中的作用，提高科学决策水平，内容包括建立专家库、专家库使用等。

1.专家库建立。一是明确在市建设科技中心建立专家库，负责城市更新专家库建设和日常管理工作；二是明确专家领域，专家库由城市规划、自然资源、建筑设计、市政园林、工程造价等相关领域专家组成；三是明确专家来源，根据实际工作需要适度扩容。

2.专家库使用。一是明确专家库的使用按照账号管理原则，需专家提供咨询服务的，可根据项目具体情况自行联系符合要求的专家。二是明确对有特殊需求的，可联系推荐专家。

指引主要为维系好房地产市场健康平稳发展，平衡好存量改造与增量开发之间关系，包括评估内容、评估方式、评估结果运用等。

1.评估内容。在推进城市更新工作中，需要对四方面内容进行评估：一是对现有城市更新政策所达到的预期效果进行评估。二是对现有城市更新规划和改造计划进行评估。在执行规划和计划的过程中，一方面大量的土地资源将会进入市场，对土地市场供求关系造成影响；另一方面城中村改造原有村民房屋的拆迁和新建安置房源的投入，也会影响住房租赁市场，需要对以上影响进行评估。三是对现有城市更新体制机制的运行效果进行评估。四是对现有城市更新的改造成效进行评估。

2.评估方式。含自评估、第三方专业机构评估和城市更新专家顾问团队评估等三种方式。

3.结果运用。市住建局、各区政府会同其他政府部门对评估结果进行综合研判，研判结果作为政策修订、计划制定、日常管理完善、目标考核的重要参考依据。